Χαιρετισμός από τον Διευθυντή, κ. Δημήτριο Μαλλιαρόπουλο, στην εκδήλωση με θέμα «Macroeconomics & Real Estate in turmoil times», που φιλοξενείται στην Τράπεζα της Ελλάδος
07/12/2022 - Ομιλίες
Κυρίες και κύριοι, αγαπητοί προσκεκλημένοι,
Θα ήθελα να σας καλωσορίσω στην εκδήλωση που φιλοξενείται από την Τράπεζα της Ελλάδος με θέμα «Macroeconomics & Real Estate in turmoil times» της οποίας οργανωτής είναι το Valuation Forum/RICS in Greece και να σας ευχαριστήσω για τη συμμετοχή σας.
Οι εξελίξεις στην αγορά ακινήτων είναι άμεσα συνυφασμένες με την πραγματική οικονομία, το τραπεζικό σύστημα και τη χρηματοπιστωτική σταθερότητα. Ειδικά τα οικιστικά ακίνητα αποτελούν σημαντικό μέρος του συνολικού πλούτου των νοικοκυριών και μεταβολές στην κατασκευαστική δραστηριότητα επηρεάζουν το ΑΕΠ. Παράλληλα, ο κλάδος των επαγγελματικών ακινήτων, παρά το μικρότερο μερίδιό του, αποτυπώνει την επενδυτική ελκυστικότητα της αγοράς και είναι άμεσα συνδεδεμένος με όλους τους τομείς της οικονομίας.
Μέρος Α. Παρουσίαση του έργου του Τμήματος Ανάλυσης Αγοράς Ακινήτων
Αναγνωρίζοντας τη σημασία της ύπαρξης δεδομένων και προκειμένου να συνδράμει στη διαφάνεια της αγοράς ακινήτων, η Διοίκηση της Τράπεζας της Ελλάδος έχει δώσει ιδιαίτερη έμφαση στη συγκέντρωση πρωτογενών στοιχείων τιμών ακινήτων. Τον Αύγουστο του 2008 δημιουργήθηκε το Τμήμα Ανάλυσης Αγοράς Ακινήτων στη Διεύθυνση Οικονομικής Ανάλυσης και Μελετών, με αντικείμενο τη συγκέντρωση της απαραίτητης στατιστικής πληροφόρησης για την κατασκευή και δημοσίευση σε τακτική βάση δεικτών ακινήτων αλλά και τη μελέτη και ανάλυση των εξελίξεων και των προοπτικών της αγοράς ακινήτων, ενισχύοντας ουσιαστικά τη διάχυση της πληροφόρησης.
Στο πλαίσιο αυτό, από τις αρχές του 2009, ξεκίνησε η προσπάθεια της συγκέντρωσης πρωτογενών δεδομένων οικιστικών ακινήτων για την κατασκευή δεικτών. Βάσει Πράξης Διοικητή, τα πιστωτικά ιδρύματα που δραστηριοποιούνται στην Ελλάδα ανέλαβαν να υποβάλουν σε μηνιαία βάση αναλυτικά στοιχεία εκτιμήσεων, από πιστοποιημένους εκτιμητές, σχετικά με την αξία και τα ποιοτικά χαρακτηριστικά των οικιστικών ακινήτων, τα οποία αποτελούν αντικείμενο χρηματοδότησης ή εξασφάλιση χορηγούμενων από τα πιστωτικά ιδρύματα δανείων. Η συγκέντρωση και η διαχείριση των αναλυτικών στοιχείων εκτιμήσεων οικιστικών ακινήτων συνεχίζεται μέχρι και σήμερα με πολύ ικανοποιητικό τρόπο. Ο αριθμός των εκτιμήσεων που έχουν ήδη αναγγελθεί στην Τράπεζα της Ελλάδος μέχρι σήμερα ανήλθε συνολικά σε 865 χιλιάδες. Οι δημοσιευόμενοι δείκτες είναι τριμηνιαίοι, με έτος βάσης το 2007, και αφορούν διαμερίσματα και μεζονέτες. Η δημοσιοποίηση των συγκεκριμένων δεικτών ξεκίνησε στις αρχές του 2011, με τους δείκτες να καλύπτουν και την περίοδο από το α΄ τρίμηνο του 2006 έως και το δ΄ τρίμηνο του 2010. Ο αριθμός των δημοσιοποιούμενων δεικτών ανέρχεται συνολικά στους δεκαεπτά (17) και αφορούν δείκτες τιμών διαμερισμάτων κατά παλαιότητα και κατά γεωγραφική περιοχή (Αθήνα, Θεσσαλονίκη, άλλες μεγάλες πόλεις, λοιπές περιοχές – με ταυτόχρονη διάκριση σε σύνολο, νέα και παλαιά και αστικές περιοχές).
Στο πλαίσιο της συστηματικής προσπάθειας της Τράπεζας της Ελλάδος για την παρακολούθηση και ανάλυση των εξελίξεων και προοπτικών στην ελληνική αγορά ακινήτων, το 2013 ξεκίνησε η συγκέντρωση πρωτογενών στοιχείων και για την αγορά επαγγελματικών ακινήτων. Η συγκέντρωση δεδομένων, σε εξαμηνιαία βάση, ξεκίνησε από τις Ανώνυμες Εταιρίες Επενδύσεων Ακίνητης Περιουσίας και στη συνέχεια επεκτάθηκε στα ιδιοχρησιμοποιούμενα, μισθωμένα και εκμισθωμένα ακίνητα των πιστωτικών ιδρυμάτων που δραστηριοποιούνται στην Ελλάδα. Τα πρωτογενή στοιχεία επαγγελματικών ακινήτων που συλλέγονται περιλαμβάνουν, μεταξύ άλλων, δεδομένα εκτιμήσεων εμπορικής αξίας, μισθώσεων, αγοραπωλησιών και επενδύσεων. Η δημοσιοποίηση δεικτών ξεκίνησε στις αρχές του 2015 και οι δείκτες κάλυψαν και την περίοδο από το α΄ εξάμηνο του 2010 έως το α΄ εξάμηνο του 2014, για το σύνολο της χώρας, ενώ για την Αθήνα, το διαθέσιμο στατιστικό υλικό επέτρεψε την κατασκευή δεικτών από το α΄ εξάμηνο του 2006. Το σύνολο των εξαμηνιαίων δεικτών τιμών επαγγελματικών ακινήτων που δημοσιοπιούνται ανέρχεται στους δεκαέξι (16) και αφορούν τόσο δείκτες τιμών γραφείων και καταστημάτων, υψηλών προδιαγραφών, κατά γεωγραφική περιοχή όσο και δείκτες μισθωμάτων, επίσης με διάκριση κατά γεωγραφική περιοχή (σύνολο, Αθήνα, Θεσσαλονίκη, λοιπές περιοχές).
Τόσο οι δείκτες των οικιστικών όσο και των επαγγελματικών ακινήτων δημοσιοποιούνται μέσω δελτίων τύπου και αναρτώνται στον ιστοχώρο της Τράπεζας της Ελλάδος στην ενότητα για την «Αγορά Ακινήτων» καθώς και στη Διαδικτυακή Πύλη Ανοικτών Δεδομένων της Τράπεζας της Ελλάδος (Open data).
Στην πιο πρόσφατη προσπάθεια για την πληρέστερη καταγραφή των δεδομένων και προοπτικών της ελληνικής αγοράς επαγγελματικών ακινήτων υψηλών προδιαγραφών, από το 2019 το Τμήμα Ανάλυσης Αγοράς Ακινήτων ανέλαβε τη διεξαγωγή της Έρευνας Αγοράς Επαγγελματικών Ακινήτων σε εξαμηνιαία βάση μέσω της οποίας καταγράφονται οι απόψεις επαγγελματιών της αγοράς και οι εκτιμήσεις τους αναφορικά με τα επίπεδα συγκεκριμένων δεικτών όπως είναι οι αποδόσεις και τα ποσοστά κενών χώρων υψηλών προδιαγραφών σε διαφορετικές θέσεις κυρίως της Αθήνας. Η αρχική αποστολή των ερωτηματολογίων της έρευνας έγινε στο τέλος του β΄ εξαμήνου του 2019, και τα πρώτα αποτελέσματα της Έρευνας αναρτήθηκαν στον ιστοχώρο της Τράπεζας της Ελλάδος τον Ιούλιο του 2022. Μάλιστα, μέσα στην εβδομάδα θα δημοσιευτούν και τα αποτελέσματα του α΄ εξαμήνου του 2022.
Μέρος Β: Η Ελληνική αγορά ακινήτων, προοπτικές και προκλήσεις
Το 2022 η ελληνική αγορά ακινήτων προσέλκυσε σημαντικό επενδυτικό ενδιαφέρον τόσο από το εσωτερικό αλλά κυρίως από το εξωτερικό. Μάλιστα οι άμεσες ξένες επενδύσεις από το εξωτερικό για ακίνητα το εννεάμηνο του 2022 ανήλθαν σε 1,3 δισεκ. ευρώ ξεπερνώντας ακόμα και το αντίστοιχο επίπεδο εισπράξεων που καταγράφηκε το 2019. Η ζήτηση, όσον αφορά την κατοικία, κατευθύνθηκε κυρίως προς θέσεις με συγκεκριμένα ποιοτικά χαρακτηριστικά ενώ για τα επαγγελματικά ακίνητα κατευθύνθηκε προς το υψηλών προδιαγραφών απόθεμα. Ωστόσο, παρά τη δυναμική την οποία διατηρεί, ιδιαίτερα σε σχέση με τις τιμές, η αγορά βρίσκεται πάλι αντιμέτωπη με σημαντικές αβεβαιότητες. Ο πόλεμος στην Ουκρανία, οι επιπτώσεις από τη μεγάλη αύξηση του κόστους των υλικών και της ενέργειας, την άνοδο των επιτοκίων και τις πληθωριστικές πιέσεις αποτυπώνονται ήδη στη μείωση της οικοδομικής δραστηριότητας και στον μετριασμό των προσδοκιών για την πορεία της αγοράς ακινήτων και της οικονομίας στη χώρα, αλλά και διεθνώς. Το γεγονός ότι η αύξηση που καταγράφεται στις τιμές και τη ζήτηση για ακίνητα υψηλών προδιαγραφών είναι συνυφασμένη με την εισροή ξένων κεφαλαίων στην αγορά αλλά και τον τουρισμό, καθιστά τη διατήρηση των υψηλών ρυθμών αύξησης ευάλωτη στη διεθνή συγκυρία και ειδικά στα ζητήματα επάρκειας και κόστους της ενέργειας, του πληθωρισμού, της αύξησης του κόστους δανεισμού και της επιβράδυνσης της παγκόσμιας οικονομίας.
Οι ρυθμοί αύξησης στις τιμές των διαμερισμάτων συνεχίζουν, πάντως, να καταγράφονται ισχυροί μέχρι και το γ΄ τρίμηνο του 2022, αν και υπάρχει αρκετά σημαντική ετερογένεια μεταξύ των διαφορετικών θέσεων και αναλόγως των χαρακτηριστικών των ακινήτων. Συγκριτικά με το 2019, πριν την έναρξη της υγειονομικής κρίσης οι τιμές, καταγράφουν αύξηση κατά 26% στο σύνολο της χώρας. Στην Αθήνα η αντίστοιχη αύξηση αγγίζει το 34%, γεγονός το οποίο οφείλεται στην αυξανόμενη ζήτηση και στη χαμηλή προσφορά κατοικιών καλών προδιαγραφών θέσης και ποιότητας κατασκευής, μετά από μια δεκαετία (και περισσότερο) υποτονικής οικοδομικής δραστηριότητας και πολύ χαμηλού αριθμού πράξεων αγοραπωλησίας. Η έντονη ανάπτυξη της βραχυχρόνιας μίσθωσης κατοικιών τα τελευταία χρόνια, έχει διαμορφώσει νέες αγορές ενδιαφέροντος και έχει οδηγήσει στην αναβάθμιση και ανατιμήσεις περιοχών που στο παρελθόν προσέλκυαν χαμηλή ζήτηση. Τέλος, η βελτίωση των υποδομών στην Αττική αλλά και σε επίπεδο χώρας, έχουν αναδείξει νέες περιοχές ενδιαφέροντος και έχουν συντελέσει τοπικά σε αυξήσεις των τιμών.
Και η αγορά επαγγελματικών ακινήτων, παρουσιάζει σημαντική άνοδο τα τελευταία χρόνια, ειδικά για τα ακίνητα τα οποία βρίσκονται σε εμπορικές θέσεις και πληρούν κριτήρια υψηλών προδιαγραφών. Εκτιμάται ότι οι τιμές των γραφείων υψηλών προδιαγραφών και των καταστημάτων της Αθήνας την τελευταία πενταετία έχουν αυξηθεί άνω του 20%. Σε μια κατά τα άλλα μικρού βάθους αγορά, οι αυξήσεις οφείλονται και στην περιορισμένη προσφορά ακινήτων υψηλών προδιαγραφών, η οποία εντάθηκε μετά από μια δεκαετία εξαιρετικά υποτονικής οικοδομικής δραστηριότητας. Αυτή η έλλειψη χώρων προδιαγραφών, σε συνδυασμό με τη βελτίωση της οικονομίας και την αυξανόμενη ζήτηση από επιχειρήσεις, έχουν οδηγήσει στη σταδιακή ανανέωση του αποθέματος η οποία αποτυπώνεται στην οικοδομική δραστηριότητα των τελευταίων ετών.
Η αγορά διανύει αυτή τη στιγμή μια περίοδο με σημαντικές αβεβαιότητες, με αυξημένα κόστη στην κατασκευή και στην ενέργεια, υψηλό πληθωρισμό και αυξανόμενα επιτόκια. Αναπόφευκτα η συγκυρία επηρεάζει και αναμένεται να συνεχίσει να επηρεάζει τον δανεισμό των νοικοκυριών, τις επενδυτικές αποφάσεις και τη χρηματοδότηση των έργων. Πέρα όμως από τις τρέχουσες εξελίξεις, η αγορά βρίσκεται διαχρονικά αντιμέτωπη με σημαντικά εμπόδια και γραφειοκρατικές καθυστερήσεις, ειδικά στις πράξεις μεταβίβασης ακινήτων. Παρά την μεγάλη προσπάθεια ψηφιακού μετασχηματισμού του κράτους των τελευταίων ετών, υπάρχουν μεγάλα περιθώρια βελτίωσης στα θέματα των μεταβιβάσεων και των μεταγραφών ακινήτων, εκδίκασης υποθέσεων, έκδοσης πλήθους πιστοποιητικών και εν γένει γραφειοκρατικών διαδικασιών, που καθιστούν σε αρκετές περιπτώσεις την επένδυση σε ακίνητα αποτρεπτική, ειδικά για επενδυτές που έρχονται από χώρες του εξωτερικού.
Κλείνοντας, θα ήθελα να επισημάνω, ότι παρά τα προβλήματα και τις τρέχουσες προκλήσεις για την παγκόσμια και ελληνική οικονομία, μακροπρόθεσμα οι προοπτικές της ελληνικής αγοράς ακινήτων παραμένουν θετικές. Ξεκινώντας από την Αττική, διακρίνεται πλέον ένα νέο επενδυτικό ενδιαφέρον, το οποίο στοχεύει στην αναπτυξιακή προοπτική σε βάθος πολλών ετών. Έργα, όπως η επέκταση του δικτύου του μετρό και αναπλάσεις υπερτοπτικής εμβέλειας, που περιλαμβάνουν μεταξύ άλλων το Ελληνικό, το φαληρικό Δέλτα και την αναβάθμιση της περιοχής κοντά στο λιμάνι του Πειραιά, βελτιώνουν ήδη και αναμένεται να βελτιώσουν περαιτέρω τον αστικό χώρο. Πέρα όμως και από την Αττική, ο εκσυγχρονισμός των υποδομών σε επίπεδο χώρας, που αφορούν το οδικό και σιδηροδρομικό δίκτυο, τα λιμάνια και τα αεροδρόμια, θεωρείται ότι θα διευκολύνει την ανάπτυξη του τουρισμού και τη μεγαλύτερη διασπορά του στη χώρα. Η καλύτερη διάχυση του τουρισμού και της οικονομικής δραστηριότητας αλλά και η διάδοση της τηλεργασίας, εκτιμάται ότι με τη σειρά τους θα οδηγήσουν σε ακόμα μεγαλύτερο επενδυτικό ενδιαφέρον για κατοικία, τουρισμό και φιλοξενία, ενδεχομένως και σε περιοχές μέχρι πρότινος μικρότερου ενδιαφέροντος.
Ήδη οι Ανώνυμες Εταιρίες Επενδύσεων σε Ακίνητη Περιουσία, τα επενδυτικά χαρτοφυλάκια, αλλά και αλυσίδες ξενοδοχειακών και άλλων επιχειρήσεων ανακοινώνουν συνεχώς την πρόθεσή τους να εντείνουν τις επενδύσεις τους τα επόμενα χρόνια, το οποίο είναι ενδεικτικό της δυναμικής και των προσδοκιών που έχουν αναπτυχθεί. Το ενδιαφέρον στρέφεται όλο και περισσότερο στην κατοικία, ως επένδυση, και μάλιστα ως επένδυση η οποία δεν στοχεύει μόνο (όπως παραδοσιακά γινόταν στη χώρα) στην κεφαλαιακή υπεραξία αλλά και στην άμεση απόδοση από το εισόδημα. Ας μην ξεχνάμε ότι σύμφωνα με τις βασικές αρχές της χρηματοοικονομικής, η δίκαιη αποτίμηση ενός ακινήτου για έναν επενδυτή με μακροπρόθεσμο ορίζοντα είναι συνάρτηση της παρούσας αξίας των μελλοντικών ενοικίων. Εξάλλου, σύμφωνα με ακαδημαϊκές μελέτες, το συντριπτικά μεγαλύτερο μέρος της απόδοσης των ακινήτων μακροπρόθεσμα σε ένα μεγάλο δείγμα ανεπτυγμένων οικονομιών εξηγείται από το καθαρό εισόδημα από ενοίκια και όχι από κεφαλαιακά κέρδη.[1] Για το λόγο αυτό, ο κίνδυνος μιας επένδυσης σε ακίνητα, όπως μετράται με τη διακύμανση της απόδοσης, είναι αρκετά μικρότερος από τον κίνδυνο μιας επένδυσης σε μετοχές. Αυτό το διαχρονικό χαρακτηριστικό των αποδόσεων (υψηλές αποδόσεις ανά μονάδα κινδύνου) είναι που καθιστά την αγορά ακινήτων ελκυστική για μακροχρόνιους επενδυτές.
Με την προϋπόθεση της θετικής εξέλιξης της ελληνικής και παγκόσμιας βέβαια οικονομίας μεσοπρόθεσμα, η Ελλάδα εκτιμάται ότι θα καθίσταται συνεχώς και πιο ενδιαφέρουσα επενδυτικά καθώς οι αποδόσεις των ακινήτων παραμένουν σε ελκυστικά επίπεδα και ο φυσικός πλούτος της χώρας σε συνδυασμό με τις βελτιούμενες υποδομές αποτελούν ένα ισχυρό μίγμα πλεονεκτημάτων.